গৃহঋণে স্বপ্নের বাড়ি

দেশে যতটাই জনসংখ্যা বাড়ছে, ঠিক ততটাই কমছে ভূমি। ফলে বিশে^র ছোট আয়তনের এই দেশটিতে নিজের একটি স্থায়ী মাথা গোঁজার ঠাঁই করে নেওয়া হয়ে উঠেছে রীতিমতো দুরূহ। বিশেষ করে রাজধানীসহ শহরাঞ্চলে। ফলে ভাড়া বাড়িতেই জীবন পার করতে হচ্ছে অনেককেই। অথচ নিজের একটা বাড়ি না হলে ঠাঁই যেন ঠিক ঠাঁই বলে মনে হয় না। মধ্যবিত্তের অন্যতম স্বপ্ন নিজের একটি বাড়ি; নিজস্ব বাড়ির মালিকানা। কিন্তু বাড়ি করতে প্রয়োজন প্রচুর অর্থের। রাজধানীতে ফ্ল্যাটের দাম এতই বেশি, যাতে কেবল মধ্যবিত্তরাই নয়, উচ্চবিত্তরাও ফ্ল্যাট কিনতে হিমশিম খাচ্ছেন। এ চিত্র শুধু রাজধানীতেই নয়, দেশের সর্বত্রই। জমির মূল্য, নির্মাণপণ্যের মূল্য, মজুরি ও পরিবহন ব্যয় ব্যাপক হারে বেড়ে যাওয়ায় বাড়ি নির্মাণের স্বপ্নটা যেন অধরাই থেকে যাচ্ছে। এ ক্ষেত্রে ভরসার অপর নাম হোম লোন তথা গৃহঋণ। দেশি-বিদেশি, সরকারি-বেসরকারি, বাণিজ্যিক নানা ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান দিচ্ছে গৃহঋণ। এসব আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো বেশ সহজ শর্তে ও দীর্ঘ মেয়াদে গৃহঋণ দিয়ে থাকে। এসব প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ নিয়ে গড়তে পারেন আপনার স্বপ্নের নিবাস। তবে গৃহনির্মাণের ক্ষেত্রে যেহেতু মোটা অংকের অর্থ ও আনুষঙ্গিক বিষয়াবলি জড়িত, তাই ঋণ গ্রহণের আগে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বুঝে নিন গৃহঋণের বিস্তারিত। নইলে এই ঋণই হতে পারে আপনার গলার কাঁটা! গৃহঋণের সাত-সতেরো এবারের মূল রচনায়।  

আবাসন ঋণের চাহিদা

আবাসন খাতে ঋণের চাহিদা প্রচুর। ব্যক্তিগত ঋণ ছাড়াও আবাসন নির্মাতাদের কাছে এই ঋণের গুরুত্ব অনেক। কৃষি ও তৈরি পোশাকের পর আবাসন খাতকে দেশের অন্যতম বৃহত্তম কর্মসংস্থান সৃষ্টিকারী খাত হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে। মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) এ খাতের অবদান ১২ থেকে ১৫ শতাংশ। বাংলাদেশ ব্যাংকের গৃহায়ণ অর্থায়নের চাহিদার প্রক্ষেপণ অনুযায়ী চলতি ২০১৯-২০ অর্থবছরে দেশে গৃহায়ণ খাতে অর্থায়নের চাহিদা দেড় লাখ কোটি টাকা। ২০২০-২১ অর্থবছরে এ চাহিদা আরও ৫ হাজার কোটি টাকা বাড়বে বলে মত বাংলাদেশ ব্যাংকের। ২০১৭-১৮ অর্থবছরে আবাসন খাতে ৮১ হাজার ৫০০ কোটি টাকার অর্থায়ন হয়েছে। এর মধ্যে সবচেয়ে বেশি অর্থায়ন বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর, যা টাকার অংকে ৪৭ হাজার ৬০০ কোটি টাকা। ১৬ হাজার ৬০০ কোটি টাকা অর্থায়ন করেছে রাষ্ট্রীয়মালিকানাধীন বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো। বাকি অর্থায়নে রয়েছে ডেল্টা ব্র্যাক হাউজিং (ডিবিএল), বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি), বিদেশি ব্যাংক, ন্যাশনাল হাউজিং ও অন্যান্য প্রতিষ্ঠানের (সূত্র: বিএইচবিএফসি)।

গৃহঋণ দেয় যারা

সাধারণত দেশের ব্যাংকগুলো গৃহঋণ দিয়ে থাকে। এ ছাড়া সরকারি-বেসরকারি অর্থ বিনিয়োগ প্রতিষ্ঠান ও এনজিও এই খাতে ঋণ প্রদান করে থাকে। এসব প্রতিষ্ঠানের মধ্যে বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) দেশের একমাত্র গৃহঋণ প্রদানকারী সরকারি বিনিয়োগ প্রতিষ্ঠান। বেসরকারি খাতে ইন্ডাস্ট্রিয়াল ডেভেলপমেন্ট লিজিং কোম্পানি অব বাংলাদেশ লি. (আইডিএলসি ফাইন্যান্স), ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট, ডেলটা ব্র্যাক হাউজিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (ডিবিএইচ), ইন্ডাস্ট্রিয়াল প্রমোশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট কোম্পানি অব বাংলাদেশ লি. (আইপিডিসি), লংকাবাংলা ফাইন্যান্স উল্লেখযোগ্য। ডিবিএইচ পুরোপুরি আবাসন ঋণের সঙ্গে জড়িত। আইডিএলসিও এ খাতে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে ঋণ বিতরণ করছে। সরকারি ব্যাংকের মধ্যে সোনালী ব্যাংক রয়েছে অগ্রণী ভূমিকায়। বেসরকারি ব্যাংকগুলোও এ খাতে প্রচুর পরিমাণে গৃহঋণ দিচ্ছে।

গৃহঋণ মিলবে যেসব খাতে

গৃহঋণ শুধু বাড়ি নির্মাণ করতেই পাওয়া যায়, এমনটা নয়। বরং জমি ক্রয়, স্থাপনা নির্মাণ, সংস্কার ও বর্ধিতকরণ কাজেও মিলছে গৃহঋণ। গৃহঋণের আওতায় রয়েছে-

• আবাসিক বা বাণিজ্যিক ভবন নির্মাণ
• নির্মীয়মাণ স্থাপনা
• অর্ধসম্পন্ন স্থাপনা সম্পন্ন করতে
• স্থাপনা সম্প্রসারণের কাজে
• বাড়ির সংস্কার
• ফ্ল্যাট বর্ধিতকরণ
• প্লট বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ক্ষেত্রেও।

গৃহঋণের অনুপাতিক পরিমাণ

বাংলাদেশ ব্যাংকের নিয়ম অনুযায়ী, ব্যাংকগুলো আবাসন খাতে একজন গ্রাহককে সর্বোচ্চ ১ কোটি ২০ লাখ টাকা পর্যন্ত ঋণ দিতে পারত। তবে সম্প্রতি এই আওতা বেড়েছে। বর্তমানে একজন গ্রাহক সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন। তবে ঋণ পেতে গ্রাহককেও কিছু মূলধন বিনিয়োগ করতে হবে। সাধারণত ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানভেদে ঋণ ও মূলধনের অনুপাত হয় ৭০:৩০। অর্থাৎ বাড়ি নির্মাণে বা ফ্ল্যাট ক্রয়ে যদি খরচ হয় ১ কোটি টাকা, তবে ব্যাংক ঋণ দেবে ৭০ লাখ টাকা পর্যন্ত। বাকি ৩০ লাখ টাকা গ্রাহককের হতে হবে। তবে ব্যাংকের ক্ষেত্রে বাংলাদেশ ব্যাংকের এ নিয়ম পালনের বাধ্যবাধকতা থাকলেও আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে ভিন্ন। আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো ফ্ল্যাট কেনায় বা বাড়ি নির্মাণে ব্যাংকের চেয়ে বেশি ঋণসুবিধা দিতে পারে। যেমন, বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশনের ঋণ হারের অনুপাত ৮০:২০। তবে কত টাকা ঋণ পাওয়া যাবে তা নির্ভর করে গ্রহীতার ফেরত দেওয়ার সক্ষমতা, আয়ের উৎস ও পরিমাণ, বয়স, পরিবারে নির্ভরশীল সদস্যসংখ্যা ও তাঁদের পেশা, উপার্জন, সঞ্চয়ের ইতিবৃত্তের ওপর।

সহজ হচ্ছে গৃহঋণ

আবাসন খাতে স্বল্প মুনাফা/সুদে ঋণ পাওয়ার ক্ষেত্রে এসেছে বৈপ্লবিক পরিবর্তন। আগে গৃহঋণ পাওয়া সহজ ছিল না। শুধু শহর পর্যায়েই মিলত এই ঋণ। আবার ঋণ পাওয়ার ক্ষেত্রে পেশা ছিল অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এখন উচ্চবিত্ত, মধ্যবিত্ত এমন কি নিম্নবিত্তরাও যেন ঋণ পেতে পারেন সে ব্যাপারে নজর দিয়েছে সরকার। বিএইচবিএফসি থেকে এখন একজন কৃষকও ঋণ পাচ্ছেন ৩০ লাখ টাকা পর্যন্ত। যে কৃষকের জমি আছে তিনি ঋণ পাবেন মাত্র ৭ শতাংশ হারে। বিএইচবিএফসি গৃহনির্মাণ ও ফ্ল্যাট কেনার ঋণ ২০১৭-১৮ অর্থবছর থেকে দ্বিগুণ করেছে। আগে ঋণ পাওয়া যেত ২০ লাখ থেকে ৫০ লাখ টাকা পর্যন্ত। দুই বছর ধরে পাওয়া যাচ্ছে ৪০ লাখ থেকে ১ কোটি ২০ লাখ টাকা। সম্প্রতি এটি ২ কোটি টাকা হয়েছে। আর প্রবাসীদের জন্য ১ কোটি টাকা পর্যন্ত। এ ছাড়া আবাসন মেরামতের জন্য ২৫ লাখ।

রাষ্ট্রায়ত্ত সোনালী ব্যাংক এখন গৃহঋণ বিতরণে বেশ তৎপর। ব্যাংকটি জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে বাড়ি নির্মাণে ‘সোনালী নীড়’ নামে একটি প্রকল্পের মাধ্যমে গ্রামাঞ্চলে মাত্র ৭ শতাংশ সুদে ১৫ লাখ টাকা পর্যন্ত ঋণ দিচ্ছে। অন্যান্য সরকারি ও রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাংকগুলোও ঋণহার কমিয়েছে। এ ছাড়া বেসরকারি ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো দিচ্ছে ৯-১৫ শতাংশ হারে ২ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ। প্রবাসীদের আবাসন-সুবিধা নিশ্চিত করতেও ঋণের সুযোগ বাড়িয়েছে বাংলাদেশ ব্যাংক। সর্বনিম্ন ৫ থেকে সর্বোচ্চ ২০ বছর মেয়াদে এ ঋণ-সুবিধা দিচ্ছে এ আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো।

কার কেমন মুনাফা/সুদ

বাড়ি তৈরি ও ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে দেশে এখন সবচেয়ে কম সুদে ঋণ দিচ্ছে সরকারি সংস্থা বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি)। ডিবিএইচ, আইডিএলসি ও ন্যাশনাল হাউজিং ফিন্যান্স অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট ৯.৫-১৪ শতাংশ সুদে এ খাতে ঋণ দিচ্ছে। বেসরকারি খাতের প্রায় সব ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান গৃহঋণ দিচ্ছে সর্বনিম্ন ৯ থেকে সর্বোচ্চ ১৬ শতাংশ সুদে। তবে সুদের হার গ্রাহক, ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানভেদে কমবেশি হয়ে থাকে। এ ছাড়া থাকতে পারে রেজিস্ট্রেশন, প্রসেসিং ও অন্যান্য ফি বা চার্জ।

বাংলাদেশ ব্যাংকের সর্বশেষ ওয়েবসাইটের তথ্য (ডিসেম্বর-১৯) অনুযায়ী, দেশের ব্যাংক এবং আর্থিক লিজিং অ্যান্ড ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানসমূহের গৃহায়ণ ঋণের বিপরীতে সুদের হার-

বেসরকারি ব্যাংক

রাষ্ট্রায়ত্ত ও সরকারি ব্যাংক

আর্থিক লিজিং অ্যান্ড ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠান

সুদহারের সমীকরণ

ঋণ নিয়ে বাড়ি নির্মাণের ইচ্ছে অনেকেরই, তবে এ ক্ষেত্রেও বাদ সাধে ব্যাংকঋণের উচ্চ সুদের হার। সুদের হারের তারতম্য, জটিল সমীকরণে যেতে চান না অনেকেই। আবার অনেকে সবকিছু না জেনে; না বুঝে ঋণ নিয়ে পড়েন বিপাকে এমন উদাহরণও রয়েছে অসংখ্য। এ জন্য ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে যেকোনো ধরনের ঋণ নেওয়ার আগে সুদের প্রকৃতি জানা অত্যন্ত জরুরি। সাধারণত সুদের হার ২ ধরনের। যেমন-

১.   সরল সুদ

২.   চক্রবৃদ্ধি হারে সুদ।

সরল সুদ আর চক্রবৃদ্ধি সুদের পার্থক্য হচ্ছে- সরল সুদে শুধু আসল বা মূলধনের ওপর যে সুদ বা মুনাফা প্রদান করা হয়। নির্দিষ্ট পরিমাণ সুদের শর্তে প্রদানকৃত অর্থ, যা ঋণগ্রহীতা যদি নির্দিষ্ট সময়ে সুদসহ ওই ঋণ পরিশোধ করে দেন, তাহলে লেনদেন এ পর্যন্ত শেষ হয়ে যায়। আর যদি পরিশোধ না করেন, তাহলে মেয়াদকাল কিছু বাড়িয়ে পূর্বনির্ধারিত হারে বৃদ্ধিকৃত মেয়াদের জন্য সুদ উশুল করা হয়।

অন্যদিকে চক্রবৃদ্ধি সুদ বা মুনাফা বলতে বোঝায়, যখন আসল বা মূলধনের ওপর মুনাফা হিসাব করে নির্দিষ্ট সময় পরে আবার মুনাফা-আসলকে আসল ধরে পরবর্তী সময়ে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য মুনাফা নির্ধারণ করা হয়, তাকে চক্রবৃদ্ধি মুনাফা বলে। সাধারণত এ ক্ষেত্রে ঋণ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠান প্রথমে মূলধনের লভ্যাংশ সংগ্রহ করে এবং পরে মূলধন সংগ্রহ করে। নির্দিষ্ট সময়ের জন্য নির্দিষ্ট পরিমাণ সুদের ভিত্তিতে কাউকে ঋণ দানের পর যদি সে সুদসহ ওই ঋণ নির্ধারিত সময়ে আদায় না করে, তাহলে ওই সুদকে মূলধনের সঙ্গে যোগ করে, তার ওপর সুদ বসানো এবং মেয়াদকাল বাড়ানো হয়। এতে সুদের দ্বারা সুদ কমানো হয়। অনেক সময় ঋণের মঞ্জুরিপত্রে (Sanction Letter) লেখা থাকে, সুদহার ১০% P.A (Per Annum) With Quarterly Rests. এই কথার মানে হলো, বাৎসরিক সুদহার ১০% কিন্তু প্রতি ত্রৈমাসিক (তিন মাস) অন্তে সুদ আসলে রূপান্তরিত হবে। যখন কোনো সুদ একটি নির্দিষ্ট সময় পরপর (দৈনিক/সাপ্তাহিক/মাসিক/ত্রৈমাসিক/ষান্মাসিক/বাৎসরিক) আসলে রূপান্তরিত হয়, তাহলে তাকে চক্রবৃদ্ধি সুদ বলা হয়। আর যদি কোনো সুদ কখনোই আসলে পরিণত না হয়, তাহলে তাকে বলা হবে সরল সুদ। উল্লেখ্য, শুধু বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন সরল সুদে ঋণ প্রদান করে, বাকিরা চক্রবৃদ্ধি হারে।

এ ছাড়া ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান দীর্ঘমেয়াদি ঋণ প্রদান করে দুটি পদ্ধতিতে। সেগুলো হচ্ছে-

১.   ফিক্সড

২.   ভ্যারিয়েবল।

বাংলাদেশের আর্থিক বাজারের সুদের হার প্রতিনিয়তই ওঠানামা করে। ঋণের চাহিদা ও আমানতের জোগানের সমন্বয়ের ভিত্তিতে নির্ধারিত সুদের হার অর্থনীতির নিয়ম মেনেই পরিচালিত হয়। আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোও আর্থিক বাজারের সঙ্গে সমন্বয় রেখে তার গ্রাহকদের জন্য প্রতিযোগিতামূলক ঋণের হার নির্ধারণ করে থাকে। আর্থিক প্রতিষ্ঠান যদি সুদের হার ফিক্সড করে দেয়, তাহলে ওই হারেই আপনাকে পরিশোধ করতে হবে। আবার যদি ভ্যারিয়েবল হারে ঋণ দেয়, তাহলে প্রতিষ্ঠানটি আদায় করবে ওই প্রতিষ্ঠানের চলমান ঋণের সুদ হারে। অর্থাৎ যদি ১০% সুদ হারে ঋণ দেয় তাহলে ফিক্সড রেটের ক্ষেত্রে আদায় করা ওই হারেই কিন্তু যদি ভ্যারিয়েবল রেটে হয় তাহলে ৬ মাস বা ১ বছর পর যদি প্রতিষ্ঠানটির ঋণের সুদ ১২% হারে হয়, তখন প্রতিষ্ঠানটি আদায় করবে বাড়তি হারেই।

গৃহঋণ পাবেন যেভাবে

শহর ছাড়িয়ে আবাসন ঋণ মিলছে এখন গ্রাম পর্যায়েও। ঋণ পেতে পছন্দের ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানে যোগাযোগ করতে হবে। ঋণ পেতে অবশ্যপালনীয় গুরুত্বপূর্ণ শর্তগুলো হলো (ব্যাংক ও প্রতিষ্ঠানভেদে শর্তাবলি ও কাগজপত্র কমবেশি লাগতে পারে):

• ভবন নির্মাণের জন্য বন্ধক প্রদেয় জমির নিষ্কণ্টক মালিকানা প্রমাণে যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশার সত্যায়িত কপি;
• মূল দলিল;
• নামজারি খতিয়ান;
• সিএস, এসএ, আরএস, বিআরএস, মহানগর জরিপ, ঢাকা সিটি জরিপ প্রভৃতি;
• খাজনা রসিদের সত্যায়িত ফটোকপি;
• জেলা সাবরেজিস্ট্রারের কার্যালয় থেকে ১২ বছরের তল্লাশিসহ নির্দায় সনদ (এনইসি);
• জমির সয়েল টেস্ট রিপোর্ট;
• বহুতল ভবনের জন্য ২ কপি স্ট্রাকচারাল ডিজাইন ও প্রকৌশল সনদ; তবে উল্লেখ্য, ৬ তলা পর্যন্ত ভবনের ক্ষেত্রে কমপক্ষে ৫ বছরের অভিজ্ঞতাসম্পন্ন গ্র্যাজুয়েট সিভিল ইঞ্জিনিয়ার বা প্রকৌশল পরামর্শদাতা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক প্রদত্ত ইমারতের ভারবহন ক্ষমতাসংক্রান্ত সার্টিফিকেট (প্রকৌশলীকে অবশ্যই ইনস্টিটিউশন অব ইঞ্জিনিয়ার্স বাংলাদেশ-এর সদস্য হতে হবে) এবং ৭ম বা তদূর্ধ্ব তলা ভবনের ক্ষেত্রে অভিজ্ঞতা হতে হবে ১০ বছরের;
• ঢাকা ও চট্টগ্রাম মহানগরীর ক্ষেত্রে বিএনবিসি অনুযায়ী ভূমিকম্প প্রতিরোধী সনদ দিতে হবে। দেশের অন্যান্য এলাকার ক্ষেত্রে সয়েলের লোড বিয়ারিং ক্যাপাসিটি সম্পর্কে ৫ বছরের অভিজ্ঞতাসম্পন্ন গ্র্যাজুয়েট সিভিল ইঞ্জিনিয়ারের সার্টিফিকেট দিতে হবে;
• গুরুত্বপূর্ণ স্থাপনার ২ কপি হাতে আঁকা রুট ম্যাপ;
• পৌরসভা/নগর কর্তৃপক্ষ অনুমোদিত নকশা মোতাবেক নির্মাণ নিশ্চিত করা;
• ফ্ল্যাট ঋণের ক্ষেত্রে মাসিক কিস্তি পরিশোধের জন্য পর্যাপ্ত আয়ের নিশ্চয়তা বিধান;
• ২ কপি পাসপোর্ট সাইজের সত্যায়িত ছবি;
• আবেদনকারীর আয়ের প্রমাণপত্র ও চাকরির ক্ষেত্রে ঋণ আবেদন ফরমের নির্দিষ্ট পাতায় বেতন সনদ এবং ব্যবসায়ের ট্রেড লাইসেন্সসহ আয়ের প্রমাণপত্র;
• মঞ্জুরিকৃত ঋণের টাকা এককালীন প্রদান করা হয় না বরং একাধিক কিস্তিতে। মঞ্জুরিকৃত সমুদয় টাকা গ্রহণ করা হলে শেষ কিস্তি গ্রহণের পরবর্তী দ্বিতীয় মাসের ১ তারিখ থেকে মাসিক কিস্তি পরিশোধ শুরু হবে। প্রথম কিস্তির চেক গ্রহণের পর অনধিক ১২ মাসের মধ্যে মঞ্জুরিকৃত ঋণের সব চেক গ্রহণ করে বাড়ির নির্মাণকাজ সমাপ্ত করতে হবে (প্রতিষ্ঠানভেদে ব্যতিক্রম হতে পারে)।

সরকারি/জাতীয় গৃহায়ণ কর্তৃপক্ষ/রাজউক/সিডিএ/কেডিএ/আরডিএ/ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড/হাউজিং সোসাইটি কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমির ক্ষেত্রে-

• মূল বরাদ্দপত্র (অ্যালোটমেন্ট লেটার);
• দখল হস্তান্তর পত্র (পজেশন লেটার);
• মূল লিজ দলিল ও এর একটি ফটোকপি (১ম শ্রেণির গেজেটেড কর্মকর্তা কর্তৃক সত্যায়িত), মূল দলিল রেজিস্ট্রি অফিস থেকে পাওয়া না গেলে দলিল ওঠানোর মূল রসিদ ও একটি জাবেদা নকল;
• করপোরেশনের নিকট বন্ধকের জন্য অনাপত্তি পত্র (এনওসি)/বন্ধক অনুমতিপত্র।

বেসরকারি/ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির ক্ষেত্রে

• আবেদনকারীর মূল মালিকানা দলিল (সাফ-কবলা/দানপত্র/বণ্টননামা);
• সিএস, এসএ ও আরএস খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি;
• নামজারি খতিয়ানসহ ডিসিআর ও হালসন নাগাদ খাজনার রসিদ;
• এসএ/আরএস রেকর্ডীয় মালিক থেকে স্বত্বের ধারাবাহিকতা প্রমাণের জন্য চেইন অব ডকুমেন্টসের সত্যায়িত ফটোকপি;
• জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস থেকে ১২ বছরের তল্লাশিসহ নির্দায় সার্টিফিকেট (এনইসি)।

ঋণ নিতে ব্যক্তিগত যত কাগজপত্র

চাকরিজীবীর জন্য

• চাকরির প্রমাণপত্র;
• সর্বশেষ বেতন রসিদ;
• সর্বশেষ এক বছরের ব্যক্তিগত ব্যাংক হিসাব বিবরণী;
• সর্বশেষ কর সনদ/কর জমার রসিদ;
• জাতীয় পরিচয়পত্র/পাসপোর্টের অনুলিপি;
• গৃহঋণের জন্য চিঠি/বরাদ্দ চুক্তি/বায়না চুক্তি;
• গৃহঋণ/ঋণের কর্তৃত্ব গ্রহণের নিবন্ধিত মালিকানা চুক্তি;
• গৃহঋণের জন্য মূল্য-উদ্ধৃতি;
• পরিচিতিপত্র (এলওআই);
• সর্বশেষ ১ বছরের বেতন-হিসাবের বিবরণী।

ব্যবসায়ী/স্বনির্ভর পেশাদার/জমির মালিকের ক্ষেত্রে

• ব্যবসার ট্রেড লাইসেন্স;
• সর্বশেষ তিন বছরের আয়কর রিটার্ন এবং অ্যাসেসমেন্ট অর্ডারের ফটোকপি;
• বিগত তিন বছরের লাভ-ক্ষতির বিবরণী;
• বিগত এক বছরের ব্যাংক হিসাব বিবরণী;
• জাতীয় পরিচয়পত্র/পাসপোর্টের অনুলিপি;
• গৃহঋণের জন্য চিঠি/বরাদ্দ চুক্তি/বায়না চুক্তি;
• গৃহঋণ/ঋণের কর্তৃত্ব গ্রহণের নিবন্ধিত মালিকানা চুক্তি;
• গৃহঋণের জন্য মূল্য-উদ্ধৃতি।

অন্যান্য কাগজপত্র

• মালিকানার প্রমাণপত্রের কপি;
• ভাড়ায় উপার্জন হলে চুক্তিপত্র;
• সঞ্চয়ের প্রমাণপত্র;
• অন্য উপার্জনের প্রমাণপত্র।

ঋণের পরিমাণ নির্ভর করে যেসব বিষয়ের ওপর

গৃহঋণের ক্ষেত্রে বিভিন্ন প্রতিষ্ঠানে বিভিন্ন নিয়ম অনুসরণ করা হয়। তবে মূল শর্তগুলো সাধারণত একই থাকে। এসবের মধ্যে অন্যতম বিষয়সমূহ-

• ঋণ গৃহীতার বয়স (২৫-৬০);
• আবেদনকারীর একটি স্থিতিশীল বা নিয়মিত আয়ের উৎস থাকতে হবে;
• জমি, বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার প্রমাণ বা দলিলও প্রয়োজন হয়;
• আবদনকারীর ঋণ পরিশোধের সাধ্যের একটি মূল্যায়ন করে ঋণের অংক নির্ধারণ করা হয়;
• ঋণ পরিশোধের মেয়াদকাল ৫-২০ বছর পর্যন্ত হতে পারে;
• শিক্ষাগত যোগ্যতা;
• অস্থাবর সম্পত্তির মূল্য;
• পরিবারের সদস্যসংখ্যা;
• ঋণগ্রহীতার ওপর নির্ভরশীল ব্যক্তির সংখ্যা;
• সঞ্চয়ের অভ্যাস প্রভৃতি।

থাকুন সতর্ক

ঋণের টাকায় হবে স্বপ্নের বাড়ি। কিন্তু সে স্বপ্ন যেন দুঃস্বপ্নে পরিণত না হয় এ জন্য ঋণ নেওয়ার আগে সবকিছু জেনে-বুঝে নিতে হবে। ঋণ অনুমোদনের আগেই সব ধরনের ফি ও চার্জের ব্যাপারে ভালোভাবে জেনে নিতে হবে। এ ছাড়া যে যে বিষয়গুলোর প্রতিও দিতে হবে নজর-

• ঋণ বিতরণ প্রতিষ্ঠানটি বাংলাদেশ ব্যাংক কর্তৃক অনুমোদিত কি না;
• প্রতিষ্ঠানের ঋণ সুদের হার সরল নাকি চক্রবৃদ্ধি তা জেনে নিন;
• একই সঙ্গে ফিক্সড নাকি ভ্যারিয়েবল ভিত্তিতে তাও নিশ্চিত হয়ে নিন;
• মেয়াদপূর্তির আগেই ঋণ পরিশোধের সুযোগ আছে কি না জেনে নিন;
• টার্ম অ্যান্ড কন্ডিশনগুলো পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পড়ুন। বুঝতে অসুবিধা হলে কর্তৃপক্ষের সঙ্গে বিস্তারিত আলাপ করুন; 
• বিভিন্ন প্রতিষ্ঠান যাচাই-বাছাই করে স্বনামধন্য প্রতিষ্ঠান থেকেই ঋণ নেওয়ার চেষ্টা করুন;
• কোনো দালালের খপ্পরে পড়বেন না।

গৃহঋণ ঝুঁকিবিহীন ঋণ হিসেবেই স্বীকৃত। বিশে^র অনেক দেশেই এই ঋণের তহবিল থাকে। স্বল্প আয়ের মানুষ তা গ্রহণ করে গড়ে তোলে স্বপ্নের বাড়ি। ঋণপ্রক্রিয়া কিছুটা সহজ হলেও, এখনো সুদের অতিরিক্ত হার, নিবন্ধন খরচ, প্রক্রিয়াকরণ ফিসহ ঋণ নিতে নানা বাড়তি টাকা গুনতে হয় গ্রাহককে। গৃহনির্মাণ ঋণ পদ্ধতিগত প্রতিবন্ধকতা দূর করে সরল সুদে ও একক অংকে ঋণ প্রদান করা গেলে নিশ্চিত হবে সবার জন্য নিজস্ব আবাসন।

বিশেষজ্ঞ মত

‘ব্যাংকগুলোর তহবিল ব্যয় বেশি, তাই  হোম লোনের উচ্চ সুদ কমানো যায়নি’

তাওফিক হাসান
এক্সিকিউটিভ ভাইস প্রেসিডেন্ট অ্যান্ড হেড অব রিটেইল বিজনেস ডিভিশন
ইউনাইটেড কমার্শিয়াল ব্যাংক লি. (ইউসিবি)

সবার জন্য আবাসন নিশ্চিত করা বাংলাদেশের অন্যতম প্রধান সমস্যা। গত অর্ধশতাব্দীতে দেশে জনসংখ্যা বেড়েছে তিনগুণেরও বেশি। পরিসংখ্যান বলছে, বর্ধিত জনসংখ্যার চাহিদা মেটাতে গত চার দশকে দেশের ফসলি জমির পরিমাণ কমেছে অর্ধেকে। এসব জমি ব্যবহৃত হয়েছে ঘরবাড়ি নির্মাণসহ নানা কাজে। বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর তথ্যমতে, দেশের তিন-চতুর্থাংশ পরিবারের বাস এখনো কাঁচা ঘরে। আর প্রায় ৫০ লাখ মানুষ বসতিহীন। 

বর্ধিত জনসংখ্যার তুলনায় আবাসনের জন্য জমির পরিমাণ একেবারেই অপ্রতুল। এ ছাড়া দফায় দফায় বাড়ছে জমি আর আবাসন সামগ্রীর দাম। আর তাই মাথা গোঁজার জন্য আবাসনের ব্যবস্থা করা এখন অনেকের পক্ষেই সম্ভব হচ্ছে না। আবাসন ভবন নির্মাণ প্রতিষ্ঠানগুলো ফ্ল্যাট নির্মাণের মাধ্যমে এক জমিতে অনেক মানুষের ঘর বানিয়ে দিচ্ছে। তবে ফ্ল্যাটগুলোর দাম কোনো কোনো ক্ষেত্রে নিম্ন ও মধ্যবিত্তের একেবারে নাগালের বাইরে।

আবাসন সংকট দেশের শীর্ষ পর্যায়ের সমস্যা হলেও এর সমাধানে নেই সমন্বিত উদ্যোগ। সরকারি ও বেসরকারি পর্যায়ে আবাসন সমস্যার সমাধানে উদ্যোগ থাকলেও সরকারি খাত ও বেসরকারি খাতের ভূমিকা বহুক্ষেত্রেই সাংঘর্ষিক। এ ক্ষেত্রে সমন্বয় ও সহযোগিতার অভাব থাকায় আবাসন সমস্যার সুপরিকল্পিত সমাধানের বিষয়টি হচ্ছে উপেক্ষিত। এ সমস্যা সমাধানে এগিয়ে এসেছে বেসরকারি ব্যাংকগুলো। প্রত্যেক নাগরিকের জন্য স্বপ্নের নীড় গড়তে ব্যাংকগুলো দিচ্ছে গৃহঋণ তথা হোম লোনের সুবিধা। প্রাসঙ্গিক এ বিষয়ে ‘বন্ধন’-এর সঙ্গে কথা বলেছেন ইউনাইটেড কমার্শিয়াল ব্যাংক লি. (ইউসিবি)-এর এক্সিকিউটিভ ভাইস প্রেসিডেন্ট অ্যান্ড হেড অব রিটেইল বিজনেস ডিভিশন, জনাব তাওফিক হাসান। ‘বন্ধন’-এর জন্য একান্ত এ সাক্ষাৎকারটি নিয়েছেন সাইফুল হক মিঠু।

দেশের আবাসন সমস্যা সমাধানে হোম লোনের ক্ষেত্রে বেসরকারি খাতের ব্যাংকগুলোর ভূমিকা কতটুকু?

মানুষের জীবনে তৃতীয় মৌলিক চাহিদা বাসস্থান। জনসংখ্যার ঘনত্ব, জমির অপ্রতুলতা, আবাসনসামগ্রীর উচ্চমূল্যের কারণে আমাদের দেশে আবাসনের চিত্র সত্যিই ভয়াবহ। এ সংকট থেকে উত্তরণে বেসরকারি ব্যাংকগুলো এগিয়ে এসেছে সর্বাগ্রে। সরকারি প্রতিষ্ঠান হাউস বিল্ডিং অ্যান্ড ফাইন্যান্স করপোরেশন কিছু অর্থ সহায়তা দিচ্ছে। কিন্তু পরিমাণে এটি খুবই অপ্রতুল।

বাংলাদেশে এখন হোম লোনের পোর্টফোলিও প্রায় ৮৬ হাজার কোটি টাকার মতো। প্রতিবছরই এর পরিমাণ বাড়ছে। বাড়ছে বাংলাদেশের জিডিপিও। এ খাতকে এনকারেজ (উৎসাহিত) করার জন্যই কিন্তু বাংলাদেশ ব্যাংক হোম লোনের টাকার পরিমাণ বাড়িয়েছে। এখন থেকে একজন গ্রাহক সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা পর্যন্ত হোম লোন ঋণ নিতে পারেন। এর আগে গৃহনির্মাণে সর্বোচ্চ ১ কোটি ২০ লাখ টাকা লোন নিতে পারতেন একজন গ্রাহক। তবে বাড়ি নির্মাণের ক্ষেত্রে মোট খরচের ৭০ শতাংশ সরবরাহ করবে ব্যাংক। বাকি টাকা সংগ্রহ করতে হবে গ্রাহককেই। বেসরকারি ব্যাংকগুলো মোট পোর্টফোলিওর (পরিমাণ) ৫৮% অর্থায়ন করে স্বপ্নের বাড়ির জন্য গ্রাহকদের আর্থিক চাহিদা পূরণের মাধ্যমে এই খাতটিকে সত্যিকার অর্থে সম্প্রসারিত করতে সহায়তা করছে।

নতুন বাসগৃহ নির্মাণে সহজ শর্তে, সরল সুদে ও দীর্ঘ মেয়াদে (কিস্তিতে) হোম লোন পেতে গ্রাহকদের করণীয় কী?

যেকোনো লোনের ক্ষেত্রেই ব্যাংকগুলো গ্রাহকদের যথেষ্ট সাহায্য করে। আমাদের যতগুলো শাখা আছে, সব শাখা থেকেই এ ব্যাপারে গ্রাহকদের সহযোগিতা করা হয়। বিভিন্ন প্রমোশনের মাধ্যমে আমরা গ্রাহকদের এই লোনের ব্যাপারে অবহিত করি। এটিএম অ্যাডভার্টাইজিং করি, এসএমএসে মেসেজ দিই, টাইম টু টাইম পেপারে অ্যাড দিই। প্রিন্ট ও ইলেকট্রনিক মিডিয়ায় বিজ্ঞাপন দিই। এ ছাড়া বিভিন্ন রকমের প্রোমোশনাল অ্যাকটিভিটিও করে থাকি। সেক্ষেত্রে গ্রাহকেরা তাঁদের কাগজপত্র ঠিকঠাক করে আমাদের কাছে এলে আমরা তাঁদের প্রোপার সলিউশেন (সমাধান) দিতে পারি। কাগজপত্র ঠিকঠাক থাকলে গ্রাহক সহজেই লোন পান। আমরা গ্রাহকদের খুব সহজ উপায়ে  দীর্ঘমেয়াদি হোম লোন দিয়ে থাকি।

আমরা অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি তৈরিসহ সংস্কারের উদ্দেশ্যেও লোন দিয়ে থাকি। গ্রাহকেরা তাঁদের সম্পত্তি নির্বাচন করে প্রাসঙ্গিক নথি এবং তাঁদের বৈধ আয়ের প্রমাণসহ আমাদের যেকোনো শাখায় আবেদন করতে পারেন। আবেদনকারীর দলিল, সম্পত্তি, আয় আর বয়সের ভিত্তিতে ইউসিবি ২৫ বছর মেয়াদি হোম লোন দিয়ে থাকে।

হোম লোন এখনো শহরকেন্দ্রিক। মধ্যবিত্ত ও নিম্নবিত্ত শ্রেণির মফস্বলের মানুষের জন্য বাড়ি করার লোন পাওয়া বাংলাদেশে সবচেয়ে কঠিন। এ ব্যাপারে আপনার মন্তব্য কী?

হোম লোন এখন আর কেবল শহরাঞ্চলে সীমাবদ্ধ নেই। ইউসিবির সারা দেশে ১৯২টি শাখা রয়েছে এবং আমরা সব শাখা থেকে হোম লোন দিয়ে থাকি। একদম লোয়ার (নিম্নবিত্ত) সেগমেন্টের জন্য সরকারের আলাদা পরিকল্পনা রয়েছে। একজন গ্রাহক তাঁর উপার্জন অনুযায়ী; রেশিও (অনুপাত) অনুযায়ী যতটুকু অংশ পাবেন, সেই অনুযায়ী তাঁরা আমাদের কাছে লোনের আবেদন করলে তারা অবশ্যই তা পাবেন। কাগজপত্র ঠিক থাকলে গ্রাহক হোম লোন পাবেনই। হোম লোন যে সব সময় বড় অংকের হবে তা কিন্তু নয়। ১৫ বা ২০ লাখ টাকাও আমরা লোন দিই। 

আয়ের ওপর ভিত্তি করে আমরা হোম লোনের পরিমাণ নির্ধারণ করি। আবার পরিবারের সদস্যদের মধ্যে একাধিক ব্যক্তি হোম লোনের জন্য আবেদন করতে পারেন। আমরা তাঁদের আয়ের ওপর ভিত্তি করে লোনের পরিমাণ নির্ধারণ করে থাকি। ফলে নিম্ন আয়ের বা মধ্যম আয়ের লোকজনও লোন নিয়ে তাঁদের স্বপ্নের বাড়ি তৈরি করতে পারেন।

আমাদের আবাসন খাত এখনো ঢাকা ও চট্টগ্রাম–নির্ভর। এর বাইরেও কি অন্য জেলায় আপনারা গৃহঋণ দিয়ে থাকেন?

আবাসন খাত এখন কিন্তু আর চট্টগ্রাম আর ঢাকাকেন্দ্রিক নেই। আমরা ঢাকার আশপাশে যতগুলো জেলায় গেছি, সবখানেই দেখছি প্রচুর পরিমাণে হাউজিং গড়ে উঠেছে, ডেভেলপাররা পৌঁছে গেছেন সব খানেই। সর্বত্রই প্রচুর অ্যাপার্টমেন্ট হচ্ছে। ব্যাংকগুলো যাচ্ছে, তারা প্রত্যন্ত এলাকাগুলোতে যাচ্ছে, হোম লোন দিচ্ছে। ইউসিবি ১৯২টি শাখা থেকে হোম লোন প্রদান করে এবং তাই আমরা আছি বাংলাদেশের প্রায় সব জেলাজুড়ে।

আবাসন উন্নয়ন ও আবাসন মেরামত খাতে আপনারা লোন দেন কি না? দিলে শর্তটা কী?

ইউসিবি বাড়ি সংস্কারের জন্য হোম লোন দিয়ে থাকে। হোম লোনের ক্ষেত্রে যে শর্ত, সেই একই শর্তে মেরামতের জন্য ঋণ দিই আমরা। তবে এ ক্ষেত্রে মেরামতকাজের অগ্রগতি পর্যবেক্ষণ করি। তহবিলের সঠিক ব্যবহার নিশ্চিত করি। এখানে আমরা ধাপে ধাপে লোন দিই। হোম লোন বা ফø্যাট কেনার ক্ষেত্রে আমরা একবারে অনেক টাকা লোন দিলেও নির্মাণের ক্ষেত্রে কাজের অগ্রগতি দেখে আমরা টাকাটা দিয়ে থাকি। একবারে দিলে হয়তো পুরো টাকাটা মিসইউজ হতে পারে, সেই জন্য আমরা জবাবদিহি নিশ্চিত করি। মেরামতের ক্ষেত্রে যখন যতটুকু টাকা প্রয়োজন, ঠিক ততটুকুই আমরা গ্রাহককে দিই।  

বেসরকারি ও সরকারি ব্যাংক আর বিএইচবিএফসির গৃহঋণের মধ্যে তুলনামূলক পার্থক্য কোথায়?

এসব প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে মূল পার্থক্য দেখা যায় প্রসেসিংয়ে (প্রক্রিয়াকরণে)। হোম লোনের ক্ষেত্রে তুলনামূলক পার্থক্য যদি আমরা করি তাহলে দেখা যাবে কাস্টমার নির্বাচন করা আর প্রসেসিংয়ে পার্থক্য রয়েছে। কী প্রক্রিয়ায় তারা লোন দিচ্ছে, কাকে কাকে কাস্টমার সেগমেন্ট হিসেবে তারা নিচ্ছে, এগুলোই প্রধান পার্থক্যের জায়গা। আরেকটা হলো, ইন্টারেস্ট (সুদের) রেটের (হার) কিছু পার্থক্য থাকে। আমার জানা মতে, এখন হোম লোনের বিপরীতে হায়ার ইন্টারেস্ট রেট ডিবিএইচের। তাদের পোর্টফোলিও অ্যাপ্রক্সমেট (প্রায়) এখন ৫০০০ হাজার কোটি টাকার মতো। ওদের ইন্টারেস্ট রেট অন্যান্য ব্যাংকের তুলনায় দেড় থেকে দুই পার্সেন্ট (শতাংশ) হাই (উচ্চ) থাকে। অন্যান্য ব্যাংকের ইন্টারেস্ট রেট তুলনামূলকভাবে কম।

কাস্টমার নির্বাচনের ক্ষেত্রে একেক ব্যাংকের রয়েছে একেক রকমের প্রক্রিয়া। আমাদেরও আছে। আবার গভর্নমেন্ট সেগমেন্টেও হাউস বিল্ডিং লোনের ক্ষেত্রে ওদের একরকম প্রক্রিয়া থাকে। বিএইচবিএফসির ক্ষেত্রে হয়তো ওখানে কাস্টমারদের কমফোর্ট জোনের স্পেসটা বেশি। এসব প্রতিষ্ঠানগুলো রিস্কটা একটু বেশি নেয়। আবার যেহেতু সরকারি বিষয়, সেখানে গ্রাহকের স্বাচ্ছন্দ্যের জায়গাটা একটু বেশি। আমরা যেহেতু প্রাইভেট ব্যাংক আমরা ইনভেস্টমেন্ট করার সময় রিস্কটা বেশি দেখি, আমরা একটু বুঝে-শুনে তারপর কাস্টমারদের একটা প্রক্রিয়ার মধ্যে নিই। সবকিছু ঠিকঠাক হলে তারপরই লোন দিই।

বাংলাদেশে আবাসন খাতে হোম লোন প্রদানকারী সরকারি–বেসরকারি সংস্থার এখনকার অবস্থাটি কী? লোনগ্রহীতাদের জন্য এগুলো কি যথেষ্ট?

এখন এই খাতে লোন দিচ্ছে প্রচুর ফাইন্যান্সিয়াল, নন-ফাইন্যান্সিয়াল ইনস্টিটিউটসহ পাবলিক-প্রাইভেট ব্যাংক। বাংলাদেশের ইকোনমির জন্য এগুলো যথেষ্ট। বর্তমানে সরকারি ও বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংক ৬৬,৫০০ কোটি টাকা এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠান ও বিশেষায়িত সংস্থাগুলো ১৪,৯০০ কোটি টাকা আবাসন খাতে অর্থায়ন করছে। হাউজিং ফাইন্যান্সের জন্য বর্তমানে পরিচালিত সংস্থাগুলোর সংখ্যা যথেষ্ট, তবে সুদের হার এখনো এই শিল্পে বেশি যা গ্রাহকের জন্য কখনো কখনো বোঝা হয়ে দাঁড়ায়।

চাহিদা অনুযায়ী হোম লোন প্রদানে সরকারি–বেসরকারি ব্যাংকগুলোর সীমাবদ্ধতা আছে কি? থাকলে তা কতটুকু?

সীমাবদ্ধতার মধ্যে রয়েছে লোনের উচ্চ সুদের হার। ব্যাংকগুলোর তহবিল ব্যয় বেশি হওয়ার কারণে হোম লোনের উচ্চ সুদের হারের সমাধান করা যায়নি। গ্রাহকেরা এখনো উচ্চ হারে সুদ দিয়ে যাচ্ছে।

দেশের সাধারণ মানুষের জন্য পর্যাপ্ত হোম লোনের সংস্থান করতে ব্যাংকগুলো কী ধরনের পদক্ষেপ নিচ্ছে?

ইউসিবি তাদের হোম লোনের প্রসারের জন্য প্রচুর উদ্যোগ নিয়েছে। আমরা আমাদের এটিএম, শাখা, বিক্রয় চ্যানেল আর মেলাতে অংশ নিয়ে প্রচারে যাচ্ছি। যেখানে অনেক গ্রাহক তাঁদের জন্য সেরা হোম লোনের সমাধান সন্ধান করতে যান, আমরা সেখানেই পৌঁছে যাচ্ছি। বেশ কয়েকটি আবাসন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে আমাদের চুক্তি রয়েছে, যারা তাদের গ্রাহককে তাদের আর্থিক ঘাটতি পূরণের জন্য আমাদের ব্যাংককে লোনের জন্য সুপারিশ করে।

ব্যাংক থেকে হোম লোন নিতে গেলে প্রসেসিং ফি, আর্লি সেটেলমেন্ট ফি, হিডেন চার্জসহ আনুষঙ্গিক ফি দিতে হয়, এ প্রসঙ্গে যদি বলেন?

এটা নিয়ে দীর্ঘদিন ধরেই কথা হচ্ছে। বাংলাদেশ ব্যাংক এটার ওপর মনিটরিং করে, ফলোআপ করে টাইমলি। এখানে এস ও সি বা শিডিউল অব চার্জেস থাকে। এইটা আমাদের ওয়েবসাইটে কিন্তু দিয়ে দিতে হয়। প্রসেসিং ফি, আর্লি সেটেলমেন্ট ফি কী হবেÑ সব কিছুই পরিষ্কার করে ওয়েবসাইট দেওয়া থাকে। এইটা থাকাটা আবশ্যিক। এ ছাড়া ফিস আর চার্জেসের ব্যাপারে আমাদের শাখাগুলোতে আপডেট দিয়ে রাখতে হয়। বাংলাদেশ ব্যাংক টাইম টু টাইম আমাদের ব্রাঞ্চগুলোতে ভিজিট করে এসব বিষয়ে জানতে চায়। তখন আমাদের এ সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র কিন্তু দেখাতে হয়। যেটা গ্রাহকেরা বলেন হিডেন, ব্যক্তিগভাবে আমি তা মনে করি না। গ্রাহকেরা যখন সাইন করেন তখন প্রস অ্যান্ড কন্স (খুঁটিনাটি) পুরোটা পড়েন না। লোন নেওয়ার সময় কাস্টমারের তাড়াহুড়ো থাকে, তাঁরা অনেক কিছুই ওভারলুক করেন। তাঁরা টার্মস অ্যান্ড কন্ডিশনগুলো (শর্তাবলি) পুরোটা পড়ে দেখেন না। না পড়ার কারণে যেটা হয়, কাস্টমার পরে এসে কমপ্লেইন (অভিযোগ) করেন। কিন্তু টার্মস অ্যান্ড কন্ডিশনে সব কিছুরই উল্লেখ থাকে। বলা থাকে যে কাস্টমারকে প্রসেসিং ফি দিতে হবে, আর্লি সেটেলমেন্ট ফি দিতে হবে। লোন ডিসবাসমেন্টের (বিতরণ) সময় কিন্তু আমরা বিও লেটার দিই কাস্টমারকে। আমরা কিন্তু কাস্টমারকে বলেও দিই যে এই হলো আমাদের টার্মস অ্যান্ড কন্ডিশন। এসবের ভিত্তিতে আপনাকে লোন দেওয়া হচ্ছে। এর বাইরে আমাদের আসলে কিছু করার নেই। কেননা আমরা তো নিয়ম মেনে সবকিছু করছি। এখন কাস্টমার যদি না পড়েন, সেটার দায় তো ব্যাংক নিতে পারে না।  

ব্যাংক থেকে হোম লোন নিলে তা চক্রবৃদ্ধি হারে বাড়ে আবার খেলাপি হলে লাফিয়ে লাফিয়ে বাড়ায় ঋণগ্রহীতার আস্থার জায়গাটা কোথায়?

ইন্টারেস্টটা ব্যাংকের প্রসেডিউর। একেক ব্যাংকে এটা একেক রকমের হয়। আমাদেরটা হলো রিডিউসিং ব্যালেন্স। আমরা রিডিউসিং ব্যালেন্সে ইন্টারেস্ট চার্জ করি। রিডিউসিং ব্যালেন্স মেথডে গ্রাহকের আসলটাও কমবে আবার ইন্টারেস্টটাও কমবে। দুই জায়গা থেকেই কমবে। যদি গ্রাহক ঠিকমতো পেমেন্ট করেন, তাহলে কোনো অসুবিধা হবে না। কিন্তু যেই মুহূর্তে গ্রাহক পেমেন্ট করা বন্ধ করে দেবেন, তখন অসুবিধা তৈরি হবে। কাস্টমারদের সুবিধার জন্য প্রতিটা ফাইন্যান্সিয়াল ইনস্টিটিউটগুলো এ মেথড অ্যাপ্লাই করে। আমরাও সেটাও ব্যবহার করি। এ ছাড়া বাংলাদেশ ব্যাংকের সুদের চার্জের নির্দিষ্ট নির্দেশিকা রয়েছে। আমরা বাংলাদেশ ব্যাংকের নির্দেশনা মেনে চলি।

ব্যাংক থেকে হোম লোন নিয়ে আরও বেশিসংখ্যক মানুষ যাতে গৃহনির্মাণ করতে পারে, এটা নিশ্চিত করতে সরকারের কাছে আপনাদের সুপারিশ ও প্রস্তাবসমূহ কী কী?

বাসাবাড়ি নির্মাণের পরের ধাপ থেকে সমস্যাগুলো শুরু হয়। নিবন্ধন করতে হলে একটা লংটার্ম প্রসেসের মাধ্যমে যেতে হয়। কাস্টমার অ্যাপার্টমেন্ট কিনলে সঙ্গে সঙ্গেই কিন্তু রেজিস্ট্রি করতে পারেন না। রেজিস্ট্রি করতে গেলে তিন-চার বছর সময় লেগে যায়। ডকুমেন্ট আপডেটেশনে অনেক ঝামেলা হয়। দেখা যায়, যেই জমিটা কিনছেন সেটার কাগজপত্র ঠিক নেই। এই জিনিসগুলো আসলে পরিষ্কার থাকা দরকার, কাস্টমার যাতে প্রথম থেকেই সবকিছুতে পরিষ্কার থাকে। কাস্টমার কেনার সময় যাতে বুঝতে পারে এই জমির ওপর আসলে কোনো কিছুই নেই। সব কিছু কিøয়ার করে এমন স্থানের অভাব রয়েছে। একটা জমি রেজিস্ট্রেশনের জন্য বিভিন্ন জায়গায় ঘুরতে হয়। আবার ভূমি অফিসেও সঠিক তথ্য পাওয়া যায় না। এসব বিষয় সহজ করা খুবই জরুরি। এইটা আমাদের চাওয়া। এই প্রসেডিউরগুলো সহজ করলে কাস্টমাররাও উৎসাহিত (এনকারেজ ফিল করবে) হবে। নিবন্ধকরণের ব্যয় হ্রাস করা, বন্ধকী প্রক্রিয়া সহজ করার ব্যবস্থা করাটাও প্রয়োজন।

হোম লোন বিষয়ে রিহ্যাব ও ব্যাংকগুলোর কাছ থেকে সমন্বিতভাবে লোন গ্রহীতারা কী কী সেবা পেতে পারেন?

রিহ্যাব এখনো বেশির ভাগ শহরাঞ্চলে কার্যক্রম চালিয়ে যাচ্ছে। তবে গ্রামীণ অঞ্চলেও তাদের কার্যক্রমের অগ্রগতি দরকার। রিহ্যাব আর ব্যাংকগুলোর সম্মিলিত প্রচেষ্টা গ্রাহকদের তাঁদের স্বপ্নের বাড়ি পাওয়ার জন্য একটি সমাধান দিতে পারে।

আবাসন উন্নয়নে হোম লোনের ক্ষেত্রে ইউসিবি ব্যাংকের উল্লেখযোগ্য অর্জন সম্পর্কে কিছু বলুন?

গত বছর থেকে হোম লোনে আমরা বেশি ফোকাসড ছিলাম। আমাদের এখন এই মুহূর্তে পোর্টফোলিও হলো প্রায় ৫৩০ কোটি টাকার মতো। আগামী বছর আমরা একটা গুরুত্বপূর্ণ উন্নতি দেখাতে চাই এই সেক্টরে। পরের বছর আনুমানিক প্রায় ১৫ থেকে ১৭ শতাংশ বাড়তে পারে। যদি সেই রকমভাবে করতে পারি তাহলে আমরা আরও প্রায় ১০০ কোটি টাকা এই খাতে বিনিয়োগ করতে পারব। আমাদের হোম লোনের পরিধি সারা দেশে ছড়িয়েছে।

এ খাতে খেলাপি ঋণের পরিমাণ কম। বিষয়টাকে কীভাবে দেখেন?

মানুষের মৌলিক চাহিদা খাদ্য, বস্ত্র ও বাসস্থান। বাসস্থানের ওপর কেউ যখন লোন নেয় তখন মানুষ সাধারণত রিক্স নিতে চায় না। কেননা কিছু হলে লিগ্যাল প্রসেডিউর অনুযায়ী গ্রাহক জায়গাটা হারিয়ে ফেলতে পারেন। এত কষ্ট করে গ্রাহক আবাস স্থানটা খুঁজে বের করেন, সেটি ব্যাংকের কাছে চলে যাবে এটা কোনো গ্রাহকই মেনে নিতে পারেন না। এ জন্য হোম লোনের ক্ষেত্রে গ্রাহক সময়মতো পেমেন্ট দিতে সচেষ্ট থাকেন।

প্রকাশকাল: বন্ধন, ১১৭তম সংখ্যা, জানুয়ারি ২০২০।