রাজউকে বাড়ির প্ল্যান পাস

নগরের ক্রমবর্ধমান ব্যাপ্তির সঙ্গে সঙ্গে বাড়ছে বহুতল ভবনের সংখ্যাও। আর তাই বহুতল ভবন নির্মাণের পূর্বে নিয়মমাফিক বহুতল ভবনের কাঠামো ডিজাইন করতে হবে। যাতে করে এতে থাকে পর্যাপ্ত আলো, বাতাস প্রবাহের সুব্যবস্থা। এ ছাড়া বহুতল ভবনের ডিজাইনে থাকা চাই বায়ুপ্রবাহ, ভূমিকম্প ও অগ্নি প্রতিরোধব্যবস্থাসহ অধিকতর নিরাপত্তাব্যবস্থার নিশ্চয়তা।

বাড়ির প্ল্যান তৈরির শর্ত

সাধারণভাবে যে যে শর্তে প্ল্যান তৈরি হয়-

• বাড়ির প্ল্যানে বাউন্ডারি লাইনসংলগ্ন রাস্তা ও উত্তর দিক দেখাতে হবে।
• বাড়ির প্ল্যান, এলিভেশন ও সেকশন দেখাতে হবে।
• বাড়ির প্ল্যানে পানিনিষ্কাশন (ড্রেনেজ), পয়োলাইন (স্যুয়ারেজ লাইন) দেখাতে হবে।
• প্ল্যানের সেকশনাল ড্রয়িংয়ে ফুটিং ওয়াল ও সাইজ, বাড়ির ছাদ (রুফ স্ল্যাব), বিম, কলাম দেখাতে হবে।
• পরিশেষে সব প্ল্যান জমির মালিকসহ যোগ্যতাসম্পন্ন আর্কিটেক্ট কিংবা ইঞ্জিনিয়ার স্বাক্ষরিত হতে হবে।

ভবন নির্মাণ অনুমোদনের শর্ত

বাড়ির বা ভবনের নির্মাণকাজ পরিচালনার জন্য রাজউক বা মিউনিসিপ্যাল কর্তৃক বাড়ি নির্মাণ করার অনুমোদন প্রয়োজন।
রাজধানী ঢাকার জন্য রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক), রাজশাহী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (আরডিএ), খুলনা উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ  (কেডিএ), চট্রগ্রামের উন্নয়ন কর্তৃপক্ষসহ (সিডিএ) মোট ৬৫টি মিউনিসিপ্যাল কর্তৃপক্ষ রয়েছে যারা ইমারত নির্মাণ বিধিমালা অনুযায়ী প্রথমে বাড়ির প্ল্যানপাস করে। এরপর প্ল্যান অনুযায়ী বাড়ি নির্মাণ করা হয়। মিউনিসিপ্যাল কর্তৃপক্ষের পরিদর্শকেরা বিধি মোতাবেক নির্মাণকাজ চলছে কি না তা তদারকি করে। 

অনুমোদনের শর্ত

যেসব ব্যক্তি নতুন ভবন নির্মাণ কিংবা পরিবর্তন, পরিবর্ধন করতে ইচ্ছুক, সেসব ব্যক্তি রাজউক কর্তৃক নির্ধারিত ফরম পূরণ সাপেক্ষে রাজউকের নিয়মানুযায়ী বাড়ির প্ল্যান তৈরিতে নির্ধারিত ফিসহ আবেদন করতে পারবে। রাজউক কর্তৃক নিয়মানুযায়ী প্ল্যান পাসের জন্য একজন যোগ্যতাসম্পন্ন স্থপতি অথবা প্রকৌশলী কর্তৃক প্ল্যান তৈরি করে, তা রাজউক কর্তৃপক্ষের কাছে জমা দিতে হবে। অতঃপর রাজউক নিয়মানুযায়ী ওই প্ল্যান নির্ধারিত সময়ে পাস বা অনুমোদিত হবে।

বাড়ির প্ল্যান পাসের ব্যবস্থাকরণ

বাংলাদেশে স্বীকৃত আর্কিটেকচারাল ও স্ট্রাকচারাল কনসালটিং ফার্মের সঙ্গে যোগাযোগ করে প্ল্যানসিট তৈরি করে জমা দেওয়া উচিত।
জমি বা প্লটের পাশে যেসব ব্যক্তি বা প্রতিবেশী ইতিমধ্যে প্ল্যান পাস করে বাড়ি নির্মাণ করেছেন, তাঁদের সঙ্গে প্রয়োজনে পরামর্শ করে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত।
পরিচিত ও অভিজ্ঞ স্থপতি কিংবা প্রকৌশলীর পরামর্শ নিয়ে বাড়ির প্ল্যান তৈরি করে রাজউকে জমা দেওয়া উচিত।

রাজউক নিয়মানুযায়ী প্ল্যানসিট তৈরি

(১) বাড়ির প্ল্যান পাসের জন্য রাজউক শিটে যে নকশাসমূহ দেখাতে হয়-

• গ্রাউন্ড ফ্লোর প্ল্যান।
• টিসিক্যাল ফ্লোর প্ল্যান।
• সম্মুখ এলিভেশন।
• সেকশনাল এলিভেশন।
• লে-আউট প্ল্যান।
• সাইট প্ল্যান।
• কলাম বা দেয়ালের ফাউন্ডেশন (কমপক্ষে একটি)।
• প্লিন্থ এরিয়া।

বাড়ির প্ল্যান পাসের জন্য প্ল্যান সিটের সাইজ সাধারণত ২০”X৩০”  (৫০০ মি. মি. X ৭৫০ মি.মি.) হতে হবে। এই প্ল্যান সিটকে রাজউক প্ল্যান সিট অথবা ডিআইটি সিট বলা হয়। সাত কপি ড্রয়িং তৈরি করে অর্থাৎ ট্রেসিং পেপারের সিট প্রিন্ট করে (সাত কপি) অথবা রাজউক অফিসার কিংবা নির্বাহী অফিসার দ্বারা অনুমোদন করে প্রয়োজনীয় ফিসহ জমা দিতে হয়।

(২) নকশা (প্ল্যান) স্কেল এলিভেশন এবং সেকশন ১” = ৮ ফুট হতে হবে।
(৩) সাইট প্ল্যান স্কেল ১” = ৩৩০ ফুট প্লটের সাপেক্ষে লাল চিহ্ন নিরূপণ করতে হবে।
(৪) লে-আউট প্ল্যানে রাস্তা এবং বিল্ডিংয়ের সম্মুখ দিক, পার্শ্ব দিক এবং পেছন দিক, রাজউক নিয়মানুযায়ী খোলা জায়গা (সেট বেক) দেখাতে হবে।
(৫) নকশায় রুম দেখাতে হবে।
(৬) প্রস্তাবিত ভবন বা বিল্ডিংয়ের সেকশনসহ ফাউন্ডেশন দেখাতে হবে।
(৭) স্কেল, মৌজা, প্লট নম্বর এবং জমির মালিকের নাম পরিষ্কারভাবে উল্লেখ করতে হবে।
(৮) প্ল্যানে জমির মালিকের স্বাক্ষর (ঝরমহ) থাকতে হবে।
(৯) বাড়ির প্ল্যান পাসের সিডিউল ফরম জমির মালিক কর্তৃক যথাযথভাবে পূরণ করতে হবে।

বাড়ির প্ল্যান তৈরির শর্তসমূহ-

ক. পার্শ্ববর্তী প্লটসহ প্লট বাউন্ডারি লাইন।
খ. নামসহ রাস্তা।
গ. প্রধান সড়কের (মেইন রোড) অবস্থান।
ঘ. রাস্তার সেন্টার থেকে বিল্ডিংয়ের দূরত্ব।
ঙ. উত্তর দিক প্রভৃতি।

রাজউকে বাড়ির প্ল্যান পাসের প্রয়োজনীয় যত কাগজ

রাজউকে নকশা (প্ল্যান) জমা দেওয়ার আগে যে যে বিষয় পরীক্ষা করে দেখা প্রয়োজন-

• আবেদনপত্র সঠিকভাবে পূরণ করা হয়েছে কি না।
• সিএম নকশায় জমির অবস্থান দেখানো হয়েছে কি না।
• লে-আউট প্ল্যান স্কেল ও অন্যান্য তথ্য সঠিক আছে কি না।
• ইমারত নির্মাণের ক্ষেত্রে পালনীয় শর্তাবলি ঠিক আছে কি না।
• সময় বর্ধিতকরণের প্রমাণপত্র আছে কি না।
• জমিতে যাওয়ার রুট ম্যাপ (যদি প্রযোজ্য হয়) দেওয়া হয়েছে কি না।
• জমির মালিকানার প্রমাণপত্র আছে কি না।
• ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির বেলায় রাজউকের শহর পরিকল্পনাবিদদের ছাড়পত্র আছে কি না।
• রাজউক বা সরকার কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমির বেলায় সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের ছাড়পত্র আছে কি না।
• পরিবেশ অধিদপ্তরের ছাড়পত্র আছে কি না।

ভবন নির্মাণে প্রধান বিবেচ্য

একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের মূল বিবেচ্য-
বাড়ির মোট (প্লিন্থ এরিয়া বা ফ্লোর এরিয়া) কভারড এরিয়া, প্লট এরিয়ার ২/৩ অংশ রাখতে হবে।

বাড়ির চারদিকে খোলা জায়গা রাখার নিয়ম সম্মুখভাগ, পেছনের দিক, পার্শ্ব দিক সাধারণত-

• সম্মুখভাগ: সম্মুখভাগের সর্বনিম্ন খোলা জায়গা ৩ মিটার বা ১০ ফুট থাকতে হবে।
• সর্বনিম্ন দূরত্ব রাস্তার কেন্দ্রস্থল থেকে ৪.৫ মিটার বা ১৫ ফুট হতে হবে।
• সর্বনিম্ন খোলা জায়গা পার্শ্ব দিক থেকে ১.৫ মিটার বা ৪.৫ ফুট হতে হবে।
• সর্বনিম্ন খোলা জায়গা পেছনের দিক হতে ৩ মিটার বা ৯ ফুট হতে হবে।
• ওয়াল ফাউন্ডেশন বিল্ডিং চারতলা পর্যন্ত ডিজাইন ও নির্মাণের অনুমতি রয়েছে। গ্যারেজ, সার্ভেন্টস কোয়ার্টাস, লেট্রিন ইত্যাদি নির্মাণের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ উচ্চতা প্লিন্থ লেভেল থেকে ২.৮ মিটার বা ৯ ফুট হতে হবে।

বাড়িতে প্রজেকশন লাইন রাখার নিয়ম-

ইমারতের ছাদ: বিল্ডিংয়ের ছাদ এমনভাবে নির্মাণ করতে হবে যেন সেখান থেকে রাস্তা বা অন্যের জমিতে কিংবা কাঠামোতে পানি নিষ্কাশন না হয়।
ইমারতে ছাদ বা কার্নিশ আবশ্যিক খোলা স্থানের ওপরে সর্বোচ্চ ০.৫০ মিটার পর্যন্ত বর্ধিত করা যাবে।
ইমারতের দরজা ও জানালা: বিল্ডিংয়ের দরজা বা জানালার ওপর সর্বোচ্চ ০.৫০ মিটার প্রস্থের সানশেড অবশ্যই থাকতে হবে।

বাড়ির রুম সাইজ রাখার নিয়ম-

বিভিন্ন রুমের সর্বনিম্ন ফ্লোর এরিয়া-
১. লিভিং রুম ১১ বর্গমি. (১২০ বর্গফুট)
২. কিচেন রুম ৫.৬ বর্গমি. (৬০ বর্গফুট)
৩. বাথরুম ১.৮ বর্গমি. (২০ বর্গফুট)
৪. সার্ভেন্টস কোয়ার্টারস ৯.৩ বর্গমি. (১০০ বর্গফুট)
৫. লেট্রিন (W.C) ১.৫ বর্গমি. (১৬ বর্গফুট)
৬. কমবাইন্ড বাথ এবং (W.C) ২.৮ বর্গমি. (৩০ বর্গফুট)।

রুমের উচ্চতার নিয়ম-

• ফ্লোর থেকে সিলিংয়ের সর্বনিম্ন উচ্চতা ৩ মিটার (১০ ফুট)
• রান্নাঘর, স্টোররুম, বাথরুমের সর্বনিম্ন উচ্চতা ৩ মিটার (১০ ফুট)
• গ্যারেজ, সার্ভেন্টস কোয়ার্টারের সর্বনিম্ন উচ্চতা ২.৮ মিটার (৯ ফুট)

বাড়ির প্লিন্থ (গ্রাউন্ড ফ্লোরের) উচ্চতার নিয়ম: ভবনের (বিল্ডিং) প্লিন্থের উচ্চতা মাটির লেভেল বা রাস্তার লেভেল থেকে ধরতে হবে এবং সেই উচ্চতা কমপক্ষে ৪ সে.মি. (১ ফুট ৪ ইঞ্চি) রাস্তার লেভেল থেকে রাখতে হবে।

বাড়িতে আলো এবং বাতাসের প্রয়োজনীয়তা: প্রতিটি বাসঘরের খোলা জায়গা যেমন- দরজা, জানালা, ফ্যান, লাইটসহ খোলা বারান্দা থাকা প্রয়োজন।

বাড়িতে সিঁড়ি রাখার নিয়ম: সিঁড়ির সর্বনিম্ন প্রস্থ = ১ মিটার (৩ ফুট) রাখতে হবে। ক) ট্রেড এর সর্বনিম্ন প্রস্থ = ২৫ সে.মি. বা ১০ ইঞ্চি এবং খ) সাইজ = ১৫ সে.মি. বা ৬ ইঞ্চি।

স্যানিটারি কাজের নিয়ম: প্রতিটি টয়লেট, পয়োনালি (স্যুয়ারেজ লাইন) দ্বারা সংযুক্ত করতে হবে। পাকা ড্রেন রাস্তার কিনারার ড্রেনের সঙ্গে সংযুক্ত রেখে তৈরি করতে হবে। ড্রেনের শেষাংশ সারফেস ওয়াটারের সঙ্গে সংযুক্ত করতে হবে। বাইরের বাতাসের জন্য বাথরুমের কমপক্ষে একটি ওয়ালের অংশ খোলা রাখতে হবে।

রান্নাঘরের ব্যবস্থা: রান্নাঘরের কালো ধোঁয়া বের হওয়ার জন্য ব্যবস্থা রাখতে হবে।

বাড়ির ছাদের ব্যবস্থা: বিল্ডিংয়ের ছাদ এমনভাবে নির্মাণ করতে হবে, যেন ছাদ নির্মাণের পরে ছাদে বৃষ্টির পানি নিষ্কাশনের ব্যবস্থা থাকে।

বাড়িতে লিফট বসানোর নিয়ম: যেসব বিল্ডিং ১৫ মিটারের বেশি উঁচু হবে, সেই সব বিল্ডিংয়ে অন্তত ২০ পরিবারের জন্য কমপক্ষে একটি লিফটের ব্যবস্থা থাকতে হবে। এই লিফটের নিচতলা থেকে ওপরের তলা পর্যন্ত ব্যবস্থা করতে হবে এবং লিফটের সর্বনিম্ন ধারণক্ষমতা হবে ছয়জন।

পানি সরবরাহের ব্যবস্থা: ভবন বা বিল্ডিংয়ের ছাদে ওভারহেড ট্যাংকির পানি ধারণক্ষমতা কমপক্ষে ১৮০০ লিটার হতে হবে এবং পাম্পসহ ভূগর্ভস্থ পানির ট্যাংকের ব্যবস্থা রাখতে হবে।

পানি নিষ্কাশন (ড্রেনেজ সিস্টেম) ব্যবস্থা: পয়োনিষ্কাশন লাইনের সঙ্গে সেপটিক ট্যাংক এবং সোকপিট সার্ভিসের সুব্যবস্থা থাকতে হবে।

বাড়ির কাঠামো ডিজাইন পদ্ধতি: আরসিসি ফ্রেম, স্টিল ফ্রেম এবং টিম্বার ফ্রেমের ডিজাইন উপযুক্ত লাইসেন্সধারী স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার দ্বারা তৈরি করতে হবে।

নির্মাণসামগ্রী সরবরাহ এবং নির্মাণ কারিগর নিয়োগব্যবস্থা: নির্মাণকাজ যথাযথ অনুমোদিত মানসম্পন্ন সামগ্রী দ্বারা তৈরি করতে অঙ্গীকারবদ্ধ থাকতে হবে। বাড়ির মালিক এবং প্রকৌশলী কর্তৃক দক্ষ ও অভিজ্ঞ নির্মাণ কারিগর নিয়োগ করতে হবে।

বাড়ির ফাউন্ডেশনের কাজ: প্রতিটি বিল্ডিংয়ের ফাউন্ডেশন ও স্ট্রাকচার ডিজাইন এবং নির্মান মাটির উপযুক্ত ভারবহন ক্ষমতা (Safe Bearing Capacity) অনুযায়ী নকশা ও নির্মাণ করতে হবে।

নিরাপদ কাঠামো তৈরির নিয়ম: প্রতিটি কাঠামো নির্মাণের সময় অনুমোদিত ডিজাইন ও শিডিউল অনুযায়ী তৈরি করতে হবে। এবং সেই সঙ্গে সর্বদা নিরাপদ কাঠামো নির্মাণে নিশ্চিত থাকতে হবে।

নির্মাণকাজের সুপারভিশন ব্যবস্থা: নির্মাণকাজের মান নিয়ন্ত্রণ রক্ষার জন্য বাড়ির মালিক এবং সাইট প্রকৌশলীর সহায়তায় অনুমোদিত প্ল্যান, ড্রয়িং, ডিজাইন এস্টিমেট, কাজের বিবরণ (সিডিউল) অনুসারে নির্মাণকাজের তদারকি বা সুপারভিশন করতে হবে।

বাড়ি নির্মাণে পরিবেশ অধিদপ্তরের শর্ত

যেকোনো বিল্ডিং বা বাড়ি নির্মাণের জন্য পরিবেশ অধিদপ্তর থেকে যেসব ছাড়পত্র বা অনুমোদন নিতে হয়-

• পানি ব্যবহারের অনুমোদন।
• গ্যাস ব্যবহারের অনুমোদন।
• বিদ্যুৎ সংযোগ ব্যবহারের অনুমোদন।
• নির্মাণ সাইটের ভূমি ব্যবহারের অনুমোদন।
• টেলিফোন সংযোগ ব্যবহারের অনুমোদন।
• চলাচলের রাস্তা ব্যবহারের অনুমোদন।

এ ছাড়া বিভিন্ন ধরনের সার্ভিসের ব্যবহারের জন্য পরিবেশ অধিদপ্তর কর্তৃক ছাড়পত্র বা অনুমোদনের প্রয়োজন হয়।

রাজউক প্রনীত ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ১৯৯৬-এর সংক্ষিপ্ত রূপ-

Building Construction Act. 1952 (E.B. Act 11 of 1953)-এর Section 18-এ প্রদত্ত ক্ষমতাবলে সরকার (গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার, গৃহায়ণ ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়) যে বিধিমালা প্রণয়ন করেছে-

• ইমারত (বিল্ডিং) নির্মাণের আবেদন।
• ইমারত (বিল্ডিং) নির্মাণের অনুমোদন ফি।
• ইমারত (বিল্ডিং) নির্মাণ নকশা (প্ল্যান)।
• নকশা প্রদানকারীর যোগ্যতা।
• আবেদন নিষ্পত্তি।
• সাইটসংলগ্ন রাস্তা এবং রাস্তা হতে বিল্ডিংয়ের দূরত্ব।
• বৈদ্যুতিক লাইন হতে বিল্ডিং বা ইমারতের দূরত্ব।
• বিভিন্ন ইমারত বা বিল্ডিংয়ের ভূমি ব্যবহারের নীতিমালা।
• সীমানা দেয়াল।
• বিল্ডিংয়ের উচ্চতা।
• গাড়ি পার্কিংয়ের সুব্যবস্থা।
• বিভিন্ন তলার নাম ও ভূগর্ভস্থ তলা নির্মাণের শর্তাবলি।
• আলো-বাতাস চলাচলের ব্যবস্থা।
• ছাদ, কার্নিশ ও সানশেড নির্মাণ।
• জরুরি নির্গমন পথ ও অন্যান্য প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা।
• আবাসিক ইমারত নির্মাণের বিশেষ বিধানাবলি।
• গ্যারেজ নির্মাণের বিধিমালা।
• বাণিজ্যিক ইমারত ও গুদাম নির্মাণের বিশেষ বিধানাবলি।
• সমাবেশস্থল ও জাতীয় ইমারত নির্মাণের বিশেষ নিয়মাবলি।
• ইমারত নির্মাণের বিশেষ নিয়মাবলি।
• হোটেল নির্মাণের বিশেষ বিধানাবলি।
• হাসপাতাল, শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান নির্মাণের বিশেষ নিয়মাবলি।
• সাত বা ততোধিক তলাবিশিষ্ট ইমারত নির্মাণের বিশেষ বিধানাবলি।
• বিশেষ নিয়ন্ত্রণ।
• নোটিশ জারিকরণ।
• রহিতকরণ প্রভৃতি।

উপরিউক্ত বিধিমালার বিশদ বিবরণ (Building Construction Act 1952, (E.B. Act 11 of 1953 Section-১৮ অনুযায়ী) রাজউকের (রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ) ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-১৯৯৬-এ প্রণয়ন করা হয়েছে।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

প্রকাশকাল: বন্ধন ৫৫ তম সংখ্যা, নভেম্বর ২০১৪