যেকোনো ভবনের জন্য স্থায়িত্ব অত্যন্ত চ্যালেঞ্জিং। আর গুরুত্বপূর্ণ এ বিষয়টি নির্ভর করে ভবনের ফাউন্ডেশন থেকে শুরু করে প্রতিটি কাজ ভালোভাবে তদারকির ওপর। এ জন্য সাব-স্ট্রাকচার থেকে শুরু করে সুপার স্ট্রাকচারের প্রতিটি ধাপের নির্মাণকাজ পুঙ্খানুপুঙ্খ সুপারভিশন করা উচিত। অপর দিকে বিলাসবহুল ভবন নির্মাণ করেও যদি দৈনন্দিন জীবনযাপন সুখকর না হয়, তাহলে ভবনের দীর্ঘস্থায়িত্বের ব্যাপারটিও হয়ে দাঁড়ায় গৌণ। যেমন- ফ্ল্যাটের অবস্থান এমন হয় যে কখন দিন বা রাত তা বোঝার উপায় থাকে না। অর্থাৎ ভবনের চারপাশে খোলা জায়গা না থাকা, প্রাকৃতিক আলো-বাতাস প্রবেশ না করা, স্যাঁতসেঁতে-অস্বাস্থ্যকর পরিবেশ ইত্যাদি। একটি ভবন হয়তো কোনোভাবে নির্মাণ করা সম্ভব। কিন্তু বসবাসের উত্তম পরিবেশ, সর্বোচ্চ প্রাকৃতিক সুযোগ-সুবিধা নিশ্চিত করে ভবন নির্মাণ ততটা সহজ নয়। এ জন্য প্রয়োজন দক্ষ স্থপতি ও পুরকৌশলীর সমন্বিত প্রচেষ্টা। পৃথিবীর অন্যান্য সবকিছুর মতোই নিয়ম মেনেই ভবন নির্মাণ করতে হয়। ভবন নির্মাণের জন্য বাংলাদেশে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা বাংলাদেশ ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড (BNBC) মেনে ভবন তৈরি করার নিয়ম। আবার রাজউক, ঢাকা সিটি করপোরেশন, পৌরসভার মতো কতিপয় প্রতিষ্ঠানের দায়িত্ব এগুলো মানা হচ্ছে কি না তার দেখভাল করা। একজন সচেতন নির্মাতা হিসেবে এগুলো কিছুটা হলেও জানা আপনারও দায়িত্ব।
বর্তমানে ঢাকা পৃথিবীর মেগাসিটিগুলোর মধ্যে অন্যতম। দ্রুত জনসংখ্যা বৃদ্ধি, জনসংখ্যার ঘনত্ব, যানজট, দ্রুত বর্ধিত হাজার হাজার ভবনের অপরিচ্ছন্ন নগর যেন এই ঢাকা। তাই ঢাকা শহরের ঘিঞ্জি পরিবেশের জন্য অনেকটাই দায়ী অপরিকল্পিত নগরায়ণ। ঢাকা নগরের ভবন নির্মাণের জন্য ঢাকা মহানগর ভবন (নির্মাণ, উন্নয়ন, সংরক্ষণ ও অপসারণ) বিধিমালা রয়েছে। যেখানে রয়েছে যুগোপযোগী বাস্তবসম্মত স্থায়ী পরিকল্পনার দিকনির্দেশনা নিয়মকানুন। কিন্তু প্রশ্ন হচ্ছে, আমরা তা মানছি কয়জন? যদি ঢাকা মহানগর ভবন বিধিমালা মেনে বসতবাড়ি, বাণিজ্যিক, শিল্পপ্রতিষ্ঠান প্রভৃতি নির্মাণ করা যেত, তাহলে অনেকাংশেই আজকের এই সমস্যায় জর্জরিত ঢাকা মহানগর পেত অন্য এক রূপ। তাই আজ আমরা জানাব গুরুত্বপূর্ণ কিছু বিধি, যা আছে ঢাকা মহানগর ভবন বিধিমালার পঞ্চম অধ্যায়ে। এখানে রয়েছে ৪৪ থেকে ৫২ নম্বর পর্যন্ত নয়টি গুরুত্বপূর্ণ বিধি সম্পর্কে আলোকপাত।
৪৪। ভবন নির্মাণ নিয়মাবলি
যেকোনো ধরনের ভবন বা প্রকল্প নির্মাণে আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান, সীমানা থেকে সেট ব্যাক, ভূমি আচ্ছাদন, FAR ইত্যাদি সংক্রান্ত বিধিসমূহ অনুসরণ করতে হবে এবং ভবন ব্যবহারের ধরন, সড়কের প্রশস্ততা যানবাহনের চলাচলের ঘনত্ব, জনঘনত্ব, পার্কিং চাহিদা, ইউটিলিটি সার্ভিসসমূহ, অগ্নিনির্বাপক ইত্যাদির ভিত্তিতে এই নিয়মাবলির প্রয়োগ নির্ণীত হবে।
৪৫। আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান
প্রতিটি প্লটে বিদ্যমান জমির সীমানা থেকে বিধি ৪৬ অনুযায়ী সেটব্যাক ও বিধি ৫০ অনুযায়ী সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন-বহির্ভূত খোলা জায়গা আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান হিসেবে থাকবে।
৪৬। সীমানা থেকে সেটব্যাক
এখানে আটটি বিধি ও কিছু উপবিধি রয়েছে, সেগুলোর ব্যাখ্যার প্রয়োজন ইমারতের সেট ব্যাকের জন্য সারণি-২ প্রযোজ্য হবে।
সারণি-২,
ইমারতের সেটব্যাক,
| ইমারতের উচ্চতা : ৩৩ মিটার অথবা ১০ তলা পর্যন্ত | ||||
| প্লটের পরিমাণ | ন্যূনতম সেটব্যাক | |||
| বর্গমিটার | কাঠা | সম্মুখ (মিটার) | পশ্চাৎ (মিটার) | প্রতি পার্শ্ব (মিটার) |
| ১৩৪ ব.মি. বা এর নিচে | ২ কাঠা বা এর নিচে | ১.৫০ | ১.০০ | ০.৮০ |
| ১৩৪ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ২০১ ব.মি. পর্যন্ত | ২ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৩ কাঠা | ১.৫০ | ১.০০ | ১.০০ |
| ২০১ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ২৬৮ ব.মি. পর্যন্ত | ৩ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৪ কাঠা | ১.৫০ | ১.৫০ | ১.০০ |
| ২৬৮ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৩৩৫ ব.মি. পর্যন্ত | ৪ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৫ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৩৩৫ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৪০২ ব.মি. পর্যন্ত | ৫ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৬ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৪০২ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৪৬৯ ব.মি. পর্যন্ত | ৬ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৭ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৪৬৯ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৫৩৬ ব.মি. পর্যন্ত | ৭ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৮ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৫৩৬ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৬০৩ ব.মি. পর্যন্ত | ৮ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৯ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৬০৩ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৬৭০ ব.মি. পর্যন্ত | ৯ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১০ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৬৭০ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৮০৪ ব.মি. পর্যন্ত | ১০ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১২ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৮০৪ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৯৩৮ ব.মি. পর্যন্ত | ১২ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৪ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ৯৩৮ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১০৭২ ব.মি. পর্যন্ত | ১৪ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৬ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ১০৭২ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১২০৬ ব.মি. পর্যন্ত | ১৬ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৮ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ১২০৬ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১৩৪০ ব.মি. পর্যন্ত | ১৮ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ২০ কাঠা | ১.৫০ | ২.০০ | ১.২৫ |
| ১৩৪০ ব.মি.-এর ঊর্ধ্বে | ২০ কাঠার ঊর্ধ্বে | ১.৫০ | ২.০০ | ১.৫০ |
| ইমারতের উচ্চতা ৩৩ মিটার বা ১০ তলার বেশি | ||||
| যেকোনো পরিমাণ | যেকোনো পরিমাণ | ১.৫০ | ৩.০ | ৩.০ |
৪৭। বেসমেন্টের সেটব্যাক
বেসমেন্টের সেটব্যাক সম্পর্কিত তিনটি বিধি যেমন-
বেসমেন্টে আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থানের ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বর্ধিত করা যাবে এবং বাকি ৫০ শতাংশ এলাকা ভূমি সমতলেও উন্মুক্ত থাকবে।
প্রতিবেশীর সম্পত্তির নিরাপত্তা নিশ্চিত করে সীমানা দেয়াল পর্যন্ত বেসমেন্ট বর্ধিত করা, যাতে তবে রাস্তার ন্যূনতম সেটব্যাক রাখতে হবে এবং বেসমেন্টের ছাদ রাস্তার সর্বোচ্চ তল থেকে ১ দশমিক ৫ মিটার ওপর পর্যন্ত নির্মাণ করা যাবে।
৪৮। প্লট বিভাজন
এখানে প্লট বিভাজন সম্পর্কিত কিছু নীতিমালা রয়েছে।
৪৯। প্লট একত্রীকরণ
উন্নয়নকল্পে একাধিক প্লট হওয়া সত্ত্বেও একত্রীকৃত প্লটসমূহকে একটি অখণ্ড প্লট হিসেবে গণ্য করতে হবে। ওই অখণ্ড প্লটের ক্ষেত্রে জমির ক্ষেত্রফল ও সংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততা (যা যা কম) বিবেচনা করিয়া FAR ও ভূমি আচ্ছাদন নির্ধারণ করা হবে।
৫০। সর্বোচ্চ অনুমোদনযোগ্য ভূমি আচ্ছাদন
১। ভবনের সর্বোচ্চ অনুমোদিত ভূমি আচ্ছাদন প্লটের পরিমাণ, ভবন ব্যবহার এবং রাস্তার প্রস্থের ওপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হবে।
২। বিধি ৪৬(৫)-এ উল্লেখিত অংশ ছাড়া ইমারতের কোনো অংশ সর্বোচ্চ অনুমোদিত ভূমি আচ্ছাদনের বাইরের আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থানের মধ্যে বর্ধিত করা যাবে না।
৩। আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান ও ভবন উন্নয়নের অবিভাজ্য অংশ হিসেবে এবং ভবন অনুমোদনের বিধান হিসেবে বিবেচিত হবে এবং পৃথকভাবে বিভক্তি। বিক্রয় বা উন্নয়নযোগ্য হবে না।
৫১। সর্বোচ্চ অনুমোদনযোগ্য FAR
১। সর্বোচ্চ অনুমোদনযোগ্য FAR প্লটের পরিমাণ, ব্যবহারের প্রকারভেদ এবং রাস্তার প্রস্থের ভিত্তি অনুযায়ী নিম্নবর্ণিত সারণি-৩ (ক) থেকে ৩ (চ) অনুসারে নির্ধারিত হবে।
সারণি-৩ (ক): ইমারতের জন্য রাস্তার স্বাভাবিক প্রস্থ, ফ্লোর এরিয়া অনুপাত (FAR) এবং সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (MGC) : [Type: A(A1-A5)] আবাসিক বাড়ি ও হোটেল।
| প্লটের পরিমাণ | ইমারতের শ্রেণি : (A1-A4) (আবাসিক বাড়ি) | ইমারতের শ্রেণি : (A5) (আবাসিক হোটেল) | |||||
| বর্গমিটার | কাঠা | রাস্তার প্রস্থ (মিটার) | FAR | MGC (%) | রাস্তার প্রস্থ (মিটার) | FAR | MGC(%) |
| ১৩৪ ব.মি. বা এর নিচে | ২ কাঠা বা এর নিচে | ৬.০ | ৩.১৫ | ৬৭.৫ | ৬.০ | ২.৫০ | ৬৭.৫ |
| ১৩৪ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ২০১ ব.মি. পর্যন্ত | ২ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৩ কাঠা | ৬.০ | ৩.৩৫ | ৬৫.০ | ৬.০ | ২.৭৫ | ৬৫.০ |
| ২০১ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ২৬৮ ব.মি. পর্যন্ত | ৩ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৪ কাঠা | ৬.০ | ৩.৫০ | ৬২.৫ | ৬.০ | ৩.০০ | ৬২.৫ |
| ২৬৮ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৩৩৫ ব.মি. পর্যন্ত | ৪ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৫ কাঠা | ৬.০ | ৩.৫০ | ৬২.৫ | ৬.০ | ৩.২৫ | ৬২.৫ |
| ৩৩৫ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৪০২ ব.মি. পর্যন্ত | ৫ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৬ কাঠা | ৬.০ | ৩.৭৫ | ৬২.৫ | ৬.০ | ৩.৫০ | ৬০.০ |
| ৪০২ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৪৬৯ ব.মি. পর্যন্ত | ৬ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৭ কাঠা | ৬.০ | ৩.৭৫ | ৬০.০ | ৬.০ | ৩.৭৫ | ৬০.০ |
| ৪৬৯ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৫৩৫ ব.মি. পর্যন্ত | ৭ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৮ কাঠা | ৬.০ | ৪.০০ | ৬০.০ | ৬.০ | ৪.৫০ | ৫৭.৫ |
| ৫৩৬ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৬০৩ ব.মি. পর্যন্ত | ৮ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ৯ কাঠা | ৬.০ | ৪.০০ | ৬০.০ | ৯.০ | ৫.৫০ | ৫৭.৫ |
| ৬০৩ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৬৭০ ব.মি. পর্যন্ত | ৯ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১০ কাঠা | ৬.০ | ৪.২৫ | ৫৭.৫ | ৯.০ | ৬.০০ | ৫৫.০ |
| ৬৭০ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৮০৪ ব.মি. পর্যন্ত | ১০ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১২ কাঠা | ৯.০ | ৪.৫০ | ৫৭.৫ | ৯.০ | ৬.৫০ | ৫৫.০ |
| ৮০৪ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ৯৩৮ ব.মি. পর্যন্ত | ১২ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৪ কাঠা | ৯.০ | ৪.৭৫ | ৫৫.০ | ৯.০ | ৭.০০ | ৫২.৫ |
| ৯৩৮ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১০৭২ ব.মি. পর্যন্ত | ১৪ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৬ কাঠা | ৯.০ | ৫.০০ | ৫২.৫ | ৯.০ | ৭.৫০ | ৫২.৫ |
| ১০৭২ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১২০৬ ব.মি. পর্যন্ত | ১৬ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ১৮ কাঠা | ৯.০ | ৫.২৫ | ৫২.৫ | ৯.০ | ৮.০০ | ৫০.০ |
| ১২০৬ ব.মি.-এর ঊর্ধ্ব থেকে ১৩৪০ ব.মি. পর্যন্ত | ১৮ কাঠার ঊর্ধ্ব থেকে ২০ কাঠা | ৯.০ | ৫.২৫ | ৫০.০ | ৯.০ | ৮.৫০ | ৫০.০ |
| ১৩৪০ ব.মি.-এর ঊর্ধ্বে | ২০ কাঠার ঊর্ধ্বে ১২ | ১২.০ | ৫.৫০ | ৫০.০ | ১২.০ | ৯.৫০ | ৫০.০ |
| যেকোনো পরিমাণ | যেকোনো পরিমাণ | ১৮.০ | ৬.০০ | ৫০.০ | ১৮.০ | NR* | ৫০.০ |
| যেকোনো পরিমাণ | যেকোনো পরিমাণ | ২৪.০ | ৬.৫০ | ৫০.০ | ২৪.০ | NR* | ৫০.০ |
[১] ট্রাফিক, পার্কিং এবং আনান্য চাহিদা পূরণসাপেক্ষে অপরিকল্পিত আবাসিক এলাকায় নিম্নে বর্ণিত ব্যবহার চলিতে পারিবে : (ক) ডরমেটরি ও হোস্টেল; (খ) শিশু নিবাস, এতিমখানা এবং বৃদ্ধানিবাস; (গ) সর্বাধিক ২০ কক্ষবিশিষ্ট হোটেল বা লজ; (ঘ) অনূর্ধ্ব ১০০ বর্গমিটারের রেস্টুরেন্ট; (ঙ) অনূর্ধ্ব ২০০ বর্গমিটারের ধর্মীয় উপাসনার স্থান; (চ) আবাসিক ভবনের নিচতলায় পেশাজীবীদের অফিস, স্টুডিও বা চেম্বার যা, ১০০ বর্গমিটারের বেশি নয় এবং যেখানে মোট জনবল অনূর্ধ্ব ১৫ জন; এবং (ছ) শুধু কর্নার প্লটের জন্য অনূর্ধ্ব ২৫ বর্গমিটারের সেলুন, বিউটি পার্লার, ওষুধের দোকান, মুদি দোকান, দরজির দোকান।[২] (আবাসিক হোটেল) ইমারতের ক্ষেত্রে, ২০ কাঠার। ঊর্ধ্বে জমি বা ১৮ মিটার বা তদূর্ধ্ব প্রশস্ত পাশে কোনো পরিমাণের জমির বেলায় নিচতলায় প্রযোজ্য আবশ্যিক সেটব্যাক স্পেস ব্যতীত সংলগ্ন রাস্তার উপরিতল থেকে ১২ মিটার উচ্চতার (প্যারাপেটসহ) পোডিয়াম নির্মাণ করা যাইবে। *NR (Non Restricted)-FAR-এর বাধ্যবাধকতা নেই।
সারণি-৩ (খ): শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান
সারণি-৩ (গ): প্রতিষ্ঠান স্বাস্থ্যসেবা
সারণি-৩ (ঘ): সমাবেশ ও ধর্মীয় ভবন
সারণি-৩ (ঙ): বাণিজ্যিক ভবন
সারণি-৩ (চ): শিল্পকারখানা, গুদাম, বিপজ্জনক ব্যবহারের ভবন ও বিবিধ।
অর্থাৎ সারণি-৩ (ক) থেকে ৩ (চ) পর্যন্ত রাস্তার স্বাভাবিক প্রস্থ, ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) এবং সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদনের (MGC) মাপ একেক ধরনের স্থাপনার জন্য একেক রকম। এ ছাড়া ৫১ নং বিধিতে রয়েছে ১৫টি উপবিধি ও কিছু অনুচ্ছেদ।
৫২। ইমারতের উচ্চতা
১। মহাপরিকল্পনায় বর্ণিত সকল প্রকার উচ্চতা সম্পর্কিত বিধানাবলি প্রযোজ্য হবে।
২। বিমানবন্দর, মাইক্রোওয়েভ স্টেশন, টেলিযোগাযোগ স্টেশন, গুরুত্বপূর্ণ স্থাপনা অথবা অন্যান্য বিশেষ কাঠামোর নিকটবর্তী এলাকার ক্ষেত্রে ইমারতের উচ্চতা স্ব স্ব কর্তৃপক্ষের দ্বারা নির্ধারিত থাকবে।
প্রকাশকাল: বন্ধন ৬২তম সংখ্যা, জুন ২০১৫
